築古戸建ての投資リスクの考え方 について発信してみます。
- これから購入を考えてる
- 一歩踏み出すのに恐怖がある。
- どこをチェックしたらいいかわからない。
これから築古不動産投資を初めてみたい人の一助になれば幸いです。
Contents
築古戸建投資のリスクとは
まず築古戸建に限らず不動産投資のリスクを考えてみると、 投資した以上のリターンがない です。
もう少し噛み砕くと
- 仕入れの失敗
- 販売価格（家賃設定）の見通しの甘さ
です。
価値以下の物件を掴んでしまう。
売値を見誤ってしまう。
ここを改善するにはどうすればいいかです。
築古戸建投資のリスク回避方法１ 自宅で練習してリスクを軽減する
僕が推奨するのはこちら
- 雨漏り
- 傾き
- 白蟻
なんて言うのは代表格。
立地だったり、水回りのリフォーム代だったり。
なのでまずは自宅購入で経験を積むをおすすめしています。
安い自宅を購入してDIY。
自分の家ならより真剣に物件を確認しますし、DIYすると見積もり感覚を肌で感じることができます。
リフォームの見積もりさえ掴むことが出来れば、仕入れの判断は非常に楽になりますよね。
もう自宅購入が済んでいる方は、できるだけリフォームがそこそこで済む安い物件を買うことをおすすめします。
あまり安すぎるとリフォームへの労働力投入時間が半端なく多すぎてめげます笑
あとシステム化すること。
僕は物件をみる時、チェック項目を作って逐一確認しつつ見回ってます。
と言うのも一番初めに買った築古投資物件はこんな状態だったから笑
その総額に対しいくらの家賃が見込めて、利回りがいくらになるかを考える。
これで物件購入を検討します。
結局のところ仕入れは、経験と数字で判断するしかないので、できる限り制度を高めるような仕組みを作っておくことです。
築古戸建投資のリスク回避方法２ スキルをあげてリスクを軽減させる
販売価格をあげるスキルアップに投資すること。
販売価格は借家なら言わずもがな「家賃」 冒頭でも話をしましたが、リスクは２つあって一つは 仕入れリスク もうひとつは思った家賃が取れない販売リスク、 家賃設定の見通しの甘さ です。
この販売のリスクはあなたのデザインと発想力で引き上げることが可能です。
人は綺麗でおしゃれな家に住みたいものです。
ただただ普通にリフォームされているより、リノベーションと言う言葉が使われたおしゃれな家の方に人は傾きます。
僕は中古住宅を仕入れ、おしゃれリノベして販売もしています。
その際にいつも気をつけていることがこれです。
投入した資金より、購入物件が販売できる金額が上回れば、不動産投資はかなりリスクが軽減されるんですよね。
そこのスキルアップをコツコツでいいので必ず上げるように僕は時間をかけてデザインします。
将来は少子化が進み、住宅は供給過多になるので一層競争が激化します。
その時にあなたの物件が選ばれるようにするには、魅力ある商品を提供し続けるしかないからです。
普通に直すだけじゃダメ。
あなたしか出来ないオリジナル商品に作り変えるスキルに、惜しまず時間とお金を投資しましょう。
参考までに僕の場合はネットで随時デザインの資料を収集しています。
特に使っているのはピンタレスト。
安定した家賃収入を見込んで、経営を安定させる手段です。
築古戸建投資のリスクについての考え方 まとめ
以上まとめると大きくリスクは２つ
- 仕入れのリスク
- 販売のリスク
このリスクに対応する手段として
- 安い自宅購入してDIYする、もしくは安い中古を買って一件やってみる（仕入れリスク）
- 販売価格の底上げ（競合対策）の為にデザインスキルを勉強する（販売のリスク）
です。
最終的には行動と失敗からしか、投資の精度は上がっていきません。
かく言う僕が一番初めに購入した物件は約３００万の競売物件でした。 （この物件は販売物件として購入）
右も左もわからず、ただただ競売の３点セットを穴が開くくらい読んでドキドキしながら入札の締め切り１０分くらいまで悩んでた記憶が今でも鮮明に蘇ります。
おそらく今ビッグな大家さんもそんなドキドキな場数を踏んで来てるんだと思います。
なのでまずはハードル下げて、お金をあまり使わず時間を使うことでリスクを下げましょう。
そしてスキルをあげて、リスクを徐々に減らしていく。
この積み重ねです。
